Krok 6 – finansowanie zakupu, łatwy kredyt. Transakcję można przeprowadzić bezgotówkowo, przelewem na konto sprzedającego. Ale wielu sprzedających chce gotówkę do ręki – wtedy warto W artykule opisujemy, jak kupić mieszkanie od dewelopera krok po kroku. Zakup mieszkania od dewelopera krok po krokuZ roku na rok rynek pierwotny staje się coraz popularniejszym miejscem zakupu mieszkań. W przeciwieństwie do nieruchomości z drugiej ręki lokale od dewelopera pozwalają na swobodne zaprojektowanie wnętrza i jego sprawne wykończenie. Nie trzeba doprowadzać mieszkania do stanu pierwotnego - burzyć czy wyrzucać niepasujących nam elementów. W związku z tym wielu nabywców szukających swoich czterech kątów decyduje się na nowy budynek i puste wnętrza nieruchomości pochodzących z rynku pierwotnego. W poniższym wpisie przeprowadzimy Cię przez proces bezpiecznego wyboru i zakupu wymarzonego mieszkania od dewelopera. Pokażemy, na co należy zwrócić uwagę na każdym z etapów oraz wyjaśnimy kluczowe się też naszym wieloletnim doświadczeniem, które posiadamy zarówno w obszarze analizy prawnej, jak i audytu technicznego mieszkania. Nasz zespół z firmy Pewny Lokal z przyjemnością wesprze Cię również w Twoim procesie kupna upragnionej nieruchomości. Tymczasem zapraszamy do lektury naszego wymagań i określenie budżetu na kupno mieszkania deweloperskiegoPunktem wyjściowym w drodze do kupna wymarzonego mieszkania jest dokładne ustalenie, czego szukamy. Kluczowa jest lokalizacja, wielkość lokalu, ilość pokoi oraz oczywiście kwota, jaką możesz przeznaczyć na zakup. Dodatkowo warto określić preferencje odnośnie piętra, ekspozycji słonecznej oraz typu miejsca postojowego (parking przed blokiem, miejsce w garażu podziemnym bądź platforma). Mieszkania na parterze często mają przypisane ogródki, które są świetnym rozwiązaniem dla rodzin z dziećmi albo właścicieli czworonogów. Osoby ciepłolubne powinny mieć na uwadze, że nieruchomości, których okna będą wychodzić na zachód i południe będą cieplejszą opcją. W kwestii finansów trzeba wziąć pod uwagę cenę mieszkania, opłaty notarialne i koszt w celu dopięcia budżetu będzie też potrzebne uzyskanie kredytu hipotecznego. Ponadto ważne jest także określenie priorytetów związanych z infrastrukturą znajdującą się w okolicy, przykładowo: szkoły, sklepy, siłownia, komunikacja miejska i tym podobne. Wiedząc, czego się oczekuje, łatwiej jest to określenia swojego budżetu, na samym początku, zanim zdecydujemy się na kupno mieszkania, powinniśmy określić, czy chcemy nowe mieszkanie z rynku, czy używane z rynku wtórnego - jest to jedna z najważniejszych decyzji, gdyż to od niej będą zależne nasze dalsze poczynania. Warto zadać sobie szereg pytań, które pomogą nam nieco zawęzić nasz zakres poszukiwań mieszkania i zdecydowanie ułatwią nam ten cały proces. Zacznijmy od odpowiedzenia sobie: Dlaczego planujemy kupić mieszkanie? Jaki mamy w tym cel?Jaki metraż nas interesuje?Czy chcemy, aby do mieszkania należały inne przynależności?Jaką ilość pokoi preferujemy?W jakiej lokalizacji powinno znajdować się mieszkanie?Ile osób będzie w nim mieszkać?Jakiej ceny nie chcemy przekroczyć?Czy decydujemy się na kredyt czy zapłacę gotówką?Kiedy już odpowiemy sobie na te pytania, będziemy mogli ruszyć dalej do konkretnych działań z wybranymi przez nas deweloperami i mieszkania na rynku pierwotnymJeśli już wiesz, na czym Ci zależy, to możesz zacząć poszukiwania. Pewnie zastanawiasz się, gdzie możesz je rozpocząć. Dobrym źródłem będzie przede wszystkim internet i portale z ogłoszeniami z rynku pierwotnego, np. czy Wspomniane wyszukiwarki gromadzą oferty deweloperów z poszczególnych lokalizacji wraz z informacjami o ich bieżących inwestycjach. Poza tym możesz samodzielnie wpisać w Google interesujące Cię miasto i dzielnice z dopiskiem ,,kupno mieszkania”. W ten sposób również znajdziesz wiele propozycji. Alternatywnym pomysłem jest udanie się na targi mieszkaniowe, które regularnie organizowane są w wielu miejscowościach. Na takich targach podczas jednej wizyty zorientujesz się w cenach rynkowych, nowych inwestycjach, typach mieszkań i promocjach. Zbierzesz ulotki, materiały marketingowe oraz rzuty przykładowych lokali, które świetnie sprawdzą się podczas pierwszej selekcji. Co więcej, jeśli masz sprecyzowaną konkretną okolicę, w której chcesz zamieszkać, to możesz po prostu pojechać w dane miejsce i sprawdzić, co aktualnie się tam buduje. Pamiętaj, że im lepiej poznasz rynek, tym większa szansa na znalezienie idealnej poszukiwań konkretnego mieszkania, którego wygląd przeanalizowaliśmy w etapie pierwszym, przyjdzie taki moment, że będziemy musieli zdecydować, czy chcemy tego mieszkania szukać samodzielnie, czy z decydujemy się na samodzielne poszukiwania, to wyżej wymienione wyszukiwarki, na pewno nam w tym pomogą. Korzystanie z portali jest tańszą alternatywa, której będziemy musieli poświęcić nieco więcej czasu, co zdecydowanie będzie minusem takich poszukiwań. Wadą może być również to, że będziemy musieli samodzielnie zadbać o wszystkie formalności związane z wyborem konkretnej oferty oraz samemu zacząć negocjacje. Natomiast zaletą jest zdecydowanie duża ilość miejsc, w których możemy szukać wymarzonego mieszkania, oraz niektóre portale oferują pomoc darmowego zależy nam, aby spożytkować nas czas na coś innego, niż samodzielne szukanie mieszkania, to wówczas warto zdecydować się na współpracę z pośrednikiem nieruchomości, który znając nasze preferencje, znajdzie oferty przygotowane specjalnie pod nas. Agent przygotuje również niezbędną dokumentację, wesprze nas w tym całym procesie kupna, oraz zaprezentuje nam różne oferty. Najważniejsze o czym musimy pamiętać, to dokładne sprawdzenie pośrednika przed rozpoczęciem z nim współpracy. Sprawdźmy jego doświadczenie, to jakie ma opinie wśród klientów oraz zweryfikujmy sposób z przedstawicielem dewelopera - o co pytać?Po zapoznaniu się z aktualną ofertą deweloperów śmiało możesz wybrać kilka odpowiadających Ci inwestycji, o których chciałbyś dowiedzieć się więcej. W tym celu musisz bezpośrednio skontaktować się z deweloperem. Do wyboru masz kontakt telefoniczny, mailowy bądź wizytę w biurze sprzedaży. Większość firm zachęca do spotkania ,,face to face”. Zaletą ostatniego rozwiązania jest możliwość zadania wszystkich pytań, przyjrzenie się okolicy oraz postępowi prac. Co więcej, na takim spotkaniu możesz poprosić o draft (szkic) umowy wraz z prospektem informacyjnym i rzutem mieszkania. Ponadto w przypadku gdy inwestycja składa się z kilku etapów i deweloper zrealizował już któryś z nich, to mamy niepowtarzalną okazję na żywo zobaczyć, jak poglądowo będzie wyglądał budynek, części wspólne i przykładowe mieszkanie. Pozwoli to ocenić jakość i estetykę rozmów z deweloperem lub jego przedstawicielem warto zadać szereg pytań, które możemy wcześniej sobie przygotować. O co powinniśmy zapytać dewelopera?Na pewno zapytajmy go o:Prospekt informacyjny - jest to dokument, w którym znajdziemy informacje dotyczące między innymi praw do nieruchomości, pozwoleń na budowę, możemy zapoznać się dokładniej inwestycją prowadzoną przez dewelopera;Poproś o dokument potwierdzający pozwolenie na budowę, gdyż brak takiego pozwolenia eliminuje bezpieczny zakup nieruchomości;Zdobądź informacje o standardzie wykończenia, materiałach wykorzystywanych podczas budowy, gdyż to od ich jakości będzie zależało późniejsze eksploatowanie mieszkania oraz wygoda w jego użytkowaniu;Przyjrzyj się również, wcześniejszym zrealizowanym inwestycjom przez dewelopera, sprawdź, w jakim standardzie były budowane, jakie są opinie klientów, czy deweloper spotykał się z jakimiś problemami podczas poprzednich inwestycji;To co nas powinno interesować to termin oddania inwestycji, gdyż od niego będzie mniej więcej zależało to, kiedy wprowadzimy się do mieszkania, kiedy będziemy mogli rozpocząć jego wykończenie;Jedna z ważniejszych informacji jest cena za m2 lokalu, dlatego również tej kwestii nie będziemy w stanie pominąć. Dowiedzmy się na jakie elementy składa się cena mieszkania oraz sprawdźmy możliwości jej negocjacji;Kwestie dotyczące umów, kar umownych, sprawdzenia umowy przybliżymy w dalszej części artykułu, ale również pytania na ten temat powinny pojawić się podczas rozmowy z finansowania zakupu mieszkaniaOd wyboru finansowania kupna mieszkania będzie zależało później wiele kwestii formalnych z deweloperem. Generalnie mamy dwa sposoby finansowania: możemy kupić mieszkanie za gotówkę lub przy pomocy kredytu mieszkania za gotówkę jest o tyle łatwiejsze, że nie wymaga od nas żadnych dodatkowych zobowiązań i formalności, gdyż całość pokrywamy z własnej kieszeni. Płatność gotówką nie jest jednak najczęściej wybieraną formą płatności w dzisiejszych w czasach, gdyż wymaga od nas posiadania bardzo dużej ilości pieniędzy. Kiedy jednak nie dysponujemy odpowiednimi środkami na kupno mieszkanie przy pomocy gotówki, to alternatywną możliwością jest kupno mieszkania na kredyt, które oczywiście wymagać będzie od nas pewnego procentu wkładu własnego, ale nie będzie to tak duża kwota, jakiej posiadanie wymagałoby kupno mieszkania za gotówkę. Kredyt hipoteczny nie jest aż tak trudny do uzyskania, ponieważ wymaga tylko od nas znajomości procedur bankowych i odpowiedniej zdolności finansowej, ale wiąże się ze zdecydowanie większą ilością formalności, dewelopera i jego inwestycjiTen etap dzięki wprowadzeniu w 2011 roku Ustawy deweloperskiej, która uregulowała rynek pierwotny, stał się znacznie prostszy dla nabywców. Ustawa zminimalizowała ryzyko zakupu mieszkania w nowej inwestycji, która po bankructwie dewelopera zostałaby wciąż w formie tzw. dziury w ziemi, bez szans na odzyskanie środków bądź dalszą kontynuację prac budowlanych. Ustawa deweloperska wprowadziła przede wszystkim:regulacje procesu zakupu mieszkania od dewelopera, sankcje karne w przypadku niewywiązywania się z zobowiązań,formę umowy deweloperskiej, która musi obejmować prospekt informacyjny wraz ze standardem wykończenia oraz rzutem lokalobowiązkowy rachunek powierniczy, który zabezpiecza pieniądze nabywców. Wyróżnia się podział na rachunek powierniczy: -> otwarty – gdzie określone procentowo środki są wydawane dla dewelopera proporcjonalnie do wykonanych przez niego prac, -> zamknięty – wypłata środków nabywców na bezpośrednie konto dewelopera następuje dopiero po skończeniu całej inwestycji,Sprawdzając dewelopera i budowaną przez niego inwestycję, należy przyjrzeć się:a) Wiarygodności finansowej dewelopera – w tym celu można dokonać researchu w internecie i zasugerować się poniższymi czynnikami, które w pewien sposób pomogą nam określić, czy sprawdzanej firmie można zaufać:- czy dany deweloper jest dużą spółką,- czy należy do organizacji branżowych,- czy jest spółką giełdową,- sprawdzenie innych inwestycji dewelopera i opinii o nich na Sposobowi finansowania inwestycji – deweloper może finansować inwestycję za pomocą własnych środków, kredytu hipotecznego bądź środków pochodzących od nabywców. Informacja o tym powinna znaleźć się w prospekcie informacyjnym wraz z procentowym rozkładem przypisanym do poszczególnych sposobów (zwykle inwestycje są realizowane z pieniędzy z różnych źródeł). Tu chcielibyśmy zaznaczyć, że największym ryzykiem dla kupującego jest sytuacja, gdy deweloper zdecyduje się na finansowanie większości inwestycji środkami nabywców!c) Szczegółom inwestycji – najważniejsze będzie ustalenie:- właściciela gruntu i ewentualnej hipoteki – wymaga to weryfikacji księgi wieczystej,- terminów realizacji inwestycji – powinny być określone w drafcie (szkicu) umowy deweloperskiej,- planów zagospodarowania przestrzennego – informacje dostępne są w Rzetelności budowlanej dewelopera – sprawdzając fora internetowe. Większość deweloperów i inwestycji ma swoje fora, na których znajdują się wiarygodne opinie nabywców, które dają podgląd na jakość świadczonych usług i stan techniczny sprzedawanych mieszkań. Możesz zajrzeć np. na Draftowi umowy deweloperskiej – skrupulatna analiza umowy jest jednym z najważniejszych elementów podczas sprawdzania dewelopera! To właśnie ona ma zadanie ochronić interesy nabywcy i określić szczegółowo warunki transakcji. W związku z tym trzeba szczególnie przyjrzeć się zapisom dotyczącym opisu mieszkania, terminom realizacji, harmonogramowi wpłat, karom umownym, odsetkom i warunkom odstąpienia od umowy. O pozostałych istotnych elementach umowy deweloperskiej możesz przeczytać tutaj. Co więcej, nasi prawnicy, specjalizujący się w prawie nieruchomości, pozostają do Twojej dyspozycji. Z chęcią pomożemy Ci dokonać dokładnej weryfikacji Standardowi deweloperskiemu – poszczególne standardy różnią się pomiędzy danymi inwestycjami (np. obecnością parapetów, jakością tynków), a co za tym idzie to przyszli nabywcy często zmuszeni są wydać więcej w trakcie wykańczania mieszkania. Taką analizę standardu może przeprowadzić fachowiec z Pewny Lokal – wystarczy skontaktować się z nami pisząc na adres e-mailowy: kontakt@ lub telefonicznie pod numerem: 797 014 014. Dodatkowo dowiesz się, czy cena oferowana przez dewelopera odpowiada określonemu standardowi, a to da Ci podstawę do księgi wieczystej nieruchomościKupując mieszkanie na rynku pierwotnym, czy wtórnym, nie powinniśmy pomijać sprawdzenia księgi wieczystej. Księga to ważny dokument, z którego możemy dowiedzieć się, jaki jest stan prawny nieruchomości. Księgę wieczystą możemy sprawdzić w formie papierowej w Sądzie Rejonowym znajdującym się w obszarze położenia nieruchomości lub elektronicznie. Księga składa się z czterech działów:dział pierwszy: oznaczenie nieruchomości oraz spis praw związanych z własnością - w tym dziale znajdziemy informacje o konkretnej nieruchomości;dział drugi: informacje o własnościach i użytkowaniu wieczystym - w tym dziale dowiemy się kto jest właścicielem nieruchomościdział trzeci: wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych np. służebności;dział czwarty: informacje o tym, czy dana nieruchomość jest objęta ceny mieszkaniaDeweloperzy, znając specyfikę transakcji zakupu, spodziewają się, że nabywca będzie chciał negocjować cenę mieszkania. W związku z tym zawyżają cenę nieruchomości, dzięki czemu zyskują margines do rozmów o zniżce. Zwyczajowo na rynku pierwotnym można wynegocjować od 1 do 4% w zależności od konkretnej inwestycji, jej atrakcyjności i lokalizacji. Oczywiście nie bez znaczenia jest standard, który znacząco wpływa na wycenę całości. Dodatkowo określone typy mieszkań wiążą się też z wyższą ceną - przykładowo droższe będą lokale znajdujące się na najwyższych piętrach, posiadające większe tarasy bądź balkony albo ekspozycję południową w części dziennej. Z kolei nietypowe rozkłady, mieszkania północne lub położone nad wjazdem do garażu zdecydowanie łatwiej uzyskają przystąpieniem do negocjacji należy się dobrze przygotować. Przede wszystkim zapoznać się z cenami mieszkań z rynku pierwotnego w okolicy. Ponadto wynotować wszelkie obiektywne, minusy zarówno danej inwestycji, jak i samego mieszkania - wszystko to, co negatywnie wpłynie na komfort użytkowania nieruchomości bądź wiąże się z większymi kosztami. Ważne jednak, by nie przesadzić! Nadmierna krytyka i zaniżanie ceny nie jest dobrze widziane, zwłaszcza w przypadku renomowanych deweloperów i inwestycji w dobrych lokalizacjach oraz o podwyższonym wygląda rezerwacja mieszkania?W momencie gdy wybraliśmy już konkretną inwestycję wraz z określonym mieszkaniem oraz sprawdziliśmy dewelopera w końcu przychodzi czas na konkretne formalności. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej, na okres uzyskania decyzji kredytowej, możemy na początku podpisać umowę rezerwacyjną. Taka umowa stworzy zobowiązanie do czasowego wyłączenia przez dewelopera wskazanego lokalu z jego oferty sprzedażowej. Z kolei nabywca ma w obowiązku dokonanie odpowiedniej opłaty, która zgodnie z ustaleniami podlega zwrotowi lub nie. Umowa rezerwacyjna ustala także między stronami zobowiązanie do podpisania w określonym terminie umowy jest, by do umowy rezerwacyjnej wpisać klauzulę, która da prawo nabywcy do odstąpienia od umowy w przypadku nieotrzymania przez niego kredytu (np. w postaci trzech negatywnych decyzji kredytowych). Należy też wynegocjować, żeby w takiej sytuacji uiszczona opłata podlegała zwrotowi oraz by kupujący nie poniósł żadnych sankcji związanych z odstąpieniem od umowy. Tu w odpowiednich zapisach i zabezpieczeniu Twoich interesów mogą wesprzeć Cię nasi prawnicy. Zagwarantujemy bezpieczną treść umowy rezerwacyjnej, którą będzie można podpisać bez żadnych obaw!Wyróżniamy dwa typy umów rezerwacyjnych: umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej, która stanowi wstęp do zawarcia umowy przedwstępnej, która może zawierać kary za niedotrzymanie zapisów umowy. Drugim rodzajem jest umowa rezerwacyjna bez elementów umowy przedwstępnej, która nie daje praw do roszczeń za zerwanie deklaracji elementy powinna zawierać umowa rezerwacyjna?:data podpisania umowy;miejsce zawarcia umowy;dane obu stron umowy - imiona, nazwiska, miejsce zamieszkania, PESEL, nazwa firmy, NIP;informacje o przedmiocie umowy i jego adresie;zobowiązania sprzedającego oraz kupującego dotyczące rezerwacji mieszkania oraz zawarcia kolejnej umowy;informacje o opłacie rezerwacyjnej, jej terminie obowiązywania;podpisy sprzedającego oraz Wielu deweloperów poza podpisaniem umowy rezerwacyjnej praktykuje też bezpłatną rezerwację mieszkania w swoim systemie elektronicznym. Taka rezerwacja nie ma jednak żadnych podstaw prawnych i obowiązuje zwykle tylko kilka dni. Tu znajdziesz więcej informacji o umowach umowy deweloperskiejPo pozytywnej decyzji kredytowej możemy już spokojnie podpisać umowę deweloperską. Podpisanie jej może być następstwem podpisania umowy rezerwacyjnej bądź wynikiem samej decyzji o zakupie mieszkania - pamiętaj, że nie musisz podpisywać umowy rezerwacyjnej przed przystąpieniem do umowy deweloperskiej! Umowa deweloperska ma formę aktu notarialnego, a co za tym idzie wymaga wizyty u notariusza. Z kolei taka wizyta to obowiązek poniesienia opłat notarialnych. Warto pamiętać, że zgodnie z Ustawą deweloperską przy umowie deweloperskiej główna opłata, czyli taksa notarialna, jest płacona po połowie zarówno przez nabywcę, jak i dewelopera. Wysokość maksymalnej taksy reguluje w rozporządzeniu Minister Sprawiedliwości. Co do zasady, czym droższa nieruchomość, tym większa samą wizytą u notariusza kupujący ma prawo otrzymać zawczasu wypełnioną umowę wraz ze wszystkimi załącznikami – zwłaszcza z prospektem informacyjnym i rzutem mieszkania. Jest to ostatni moment na spokojną analizę wszystkich zapisów umowy. Jeśli jeszcze nie skonsultowałeś/aś umowy z prawnikiem, to jest to Twoja ostatnia szansa na profesjonalną weryfikację!Jeżeli decydujemy się na samodzielne sprawdzenie umowy deweloperskiej to powinniśmy koniecznie zwrócić uwagę na poniższe elementy:Prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej - sprawdź dokładnie, czy masz możliwość odstąpienia od umowy na pewnym etapie inwestycji;Zwróć uwagę czy deweloper zastosował kary umowne, czy nie są one przypadkiem skierowane tylko w stronę nabywcy, a powinny dotyczyć obu stron umowy;Dowiedz się, czy deweloper stosuje rachunek powierniczy, który ma za zadanie zabezpieczyć pieniądze nabywcy - jeżeli tak, to jaki rodzaj;Przeanalizuj czy opis mieszkania zawarty w umowie deweloperskiej jest dokładny skonstruowany, czy został dołączony rzut lokalu oraz prospekt informacyjny;Zwróćmy również uwagę na to, czy w umowie zawarte są informacje przynależnościach tj. garaż, miejsce deweloperska to duże zobowiązanie, obciążające Cię olbrzymimi wydatkami. Przy takiej inwestycji ważne jest, by odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy. Nasi prawnicy z chęcią Ci w tym pomogą!Płatność rat za mieszkanieW przypadku mieszkania nabywanego z własnych środków zaczynamy płatność zgodnie z ustalonym w umowie deweloperskiej harmonogramem płatności. Zwyczajowo harmonogram proporcjonalnie odpowiada planowanym etapom budowy. Natomiast w sytuacji kredytu hipotecznego wpłacamy jedynie wymagany wkład własny, a następnie bank dokonuje pozostałych płatności. Szczegóły potrzebne do płatności są ściśle określone w umowie. Znajdziemy tam nazwę banku oraz numer rachunku powierniczego. Oczywiście w umowie deweloperskiej rozpisane są też dokładne wartości poszczególnych techniczny mieszkaniaW momencie zakończenia budowy deweloper musi wystąpić o pozwolenie na użytkowanie. Cały proces jest dość czasochłonny i związany z oficjalną kontrolą inwestycji. Dopiero po uzyskaniu takowego pozwolenia inwestycja przestaje być uważana za teren budowy i następuje proces odbiorów technicznych. W trakcie technicznego odbioru mieszkania zostaje spisany protokół, w którym nabywca ma prawo umieścić wszelkie wykryte usterki i uchybienia. Ponadto zostają spisane liczniki, co wiążę się z przejęciem opłat za media, takie jak prąd czy woda. W tym momencie deweloper zwykle przekazuje też nabywcy komplet kluczy – do mieszkania, budynku oraz ewentualnie pilot do bramy Odbiór techniczny to moment, w którym mieszkanie zostaje udostępnione przez dewelopera po zakończeniu w nim prac budowlanych. Zgodnie z ustawą deweloperską, aby deweloper mógł wydać mieszkanie, to musi zostać przeprowadzony odbiór, w którym to nabywca sprawdzi dokładnie jego stan techniczny. Odbioru może dokonać nabywca samodzielnie, sprawdzając zgodność stanu mieszkania z umową. Jeżeli jednak nabywca nie ma odpowiedniej wiedzy dotyczącej norm budowlanych, to warto aby na taki odbiór zaprosił fachowca, który ma doświadczenie w tego typu czynnościach i pomoże sporządzić protokół uwagę trzeba wziąć normy budowlane, dokładność wykonania oraz oczywiście standard, do którego zobowiązał się deweloper. To właśnie na podstawie spisanego w trakcie odbioru technicznego protokołu można ubiegać się o usunięcie znalezionych wad. Wykryte w innym terminie usterki mogą być trudniejsze do wyegzekwowania lub spowodować opóźnienie w remoncie. W najgorszym wypadku nabywca sam będzie musiał dokonać naprawy i pokryć jej chcesz uniknąć wspomnianej sytuacji i sporu z deweloperem o naprawę jego niedopatrzeń, to skorzystaj podczas odbioru z asysty naszego inżyniera! Nasi fachowcy posiadają nie tylko specjalistyczną wiedzę, ale i niezbędny sprzęt, który pomoże w wykryciu wad ukrytych. Najczęściej najpoważniejszych usterek nie widać gołym okiem, a to one generują największe problemy i koszty (zawilgocenia, źle wykonana termoizolacja bądź instalacje). W trakcie odbioru technicznego pomożemy Ci zweryfikować wszystkie elementy mieszkania, począwszy od ścian, posadzek, instalacji po stolarkę okienną i drzwiową. Przyjrzymy się też jakości wykonania balkonu czy tarasu. Na specjalne życzenie możemy wykonać również pomiar mieszkania, by sprawdzić, czy zgadza się on z metrażem zawartym w umowie deweloperskiej. Więcej na temat odbioru technicznego znajdziesz po zakupie mieszkania rynek pierwotnym: umowa przenosząca własnośćOdbiór zrobiony, a deweloper otrzymał 100% wymaganych środków? To czas na docelową umowę. Umowa ta przenosi własność i zawsze musi mieć formę aktu notarialnego. Analogicznie do pierwszej umowy nabywca powinien otrzymać uzupełnioną wersję przed wizytą w kancelarii notarialnej. Na podstawie tej umowy zostanie założona indywidualna księga wieczysta oraz notariusz złoży wniosek do sądu o wpisanie do niej prawa własności (nabywca zostanie ujawniony w II dziale księgi). W przypadku kredytu hipotecznego zawnioskuje również o wpisanie hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Wspomniane czynności wiążą się ze stałymi opłatami, które wymagane są obok taksy notarialnej. Co więcej, za odpisy aktu notarialnego nabywca również musi ponieść odpowiednią opłatę. Po finalnym przeniesieniu na nabywcę prawa własności danej nieruchomości można do mieszkania wprowadzić ekipę remontową oraz rozpocząć W przypadku nieprzeniesienia prawa własności na nabywcę w określonym w umowie deweloperskiej terminie nabywca ma prawo do odstąpienia od zawartej umowy! Niemniej, nim nabywca skorzysta z prawa do odstąpienia, musi jeszcze wyznaczyć deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin na przeniesienie tego prawa. I dopiero w razie niewywiązania się z tego dodatkowego terminu przez dewelopera nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej i ubiegać się o zwrot środków. Więcej na temat tej umowy znajdziesz kluczy do mieszkania - kiedy?Przekazanie kluczy, w zależności od zapisów umowy deweloperskiej, może nastąpić w trakcie odbioru technicznego bądź po podpisaniu umowy przeniesienia własności. Od momentu gdy posiadamy zarówno klucze, jak i prawo własności, możemy już rozpocząć prace mające na celu wykończenie zakupionego mieszkania. Aczkolwiek, jak pokazuje nasze doświadczenie, ekipę remontową należy zarezerwować z wyprzedzeniem, ponieważ terminy oczekiwania są naprawdę długie! Więcej w tym artykule. Słowniczek podstawowych pojęć w procesie zakupu mieszkaniaTak oto przebrnęliśmy przez cały proces nabycia mieszkania od dewelopera. Oczywiście zdarza się, że ta droga w przypadku poszczególnych nabywców może się różnić (przykładowo źródłem finansowania czy brakiem umowy rezerwacyjnej). Niemniej ogólny całokształt pozostaje zachowany i zgodny z opisanymi powyżej z etapów niesie ze sobą liczne informacje, dane oraz wprowadza nowe pojęcia. Dlatego, by jeszcze lepiej przybliżyć Ci zrozumienie i przyswojenie opisanych kroków, opracowaliśmy również najważniejsze pojęcia:Deweloper - to przedsiębiorca, który zobowiązuje się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i na podstawie podpisanej z nabywcą umowy deweloperskiej ustanowić odrębną nieruchomość wraz z przeniesieniem do niej prawa własności na danego - to ograniczone prawo rzeczowe, czyli w przypadku inwestycji dewelopera wierzytelność bankowa obciążająca jego nieruchomość. Istotną kwestią jest zabezpieczenie się przed hipoteką poprzez odpowiednie zapisy w umowie - to osoba fizyczna będąca stroną w transakcji zakupu mieszkania. Na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do spłacenia określonej na rzecz dewelopera kwoty, w zamian za wybudowaną przez niego nieruchomość i przeniesienie prawa własności konkretnego techniczny mieszkania - następuje po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie przez dewelopera. Jest to moment oceny mieszkania pod kątem stanu technicznego i możliwość na wpisanie do protokołu ewentualnych usterek, które deweloper zobowiązuje się deweloperska - to umowa zawierana między nabywcą a deweloperem w celu ustanowienia wzajemnego zobowiązania. Deweloper zobowiązuje się do realizacji inwestycji oraz ustanowienia odrębnej własności nieruchomości wraz z przeniesieniem jej na nabywcę. Z kolei nabywca zobowiązuje się do spłaty określonej umową kwoty w wyznaczonym na użytkowanie - jest to dokument wydawany przez organy nadzoru budowlanego po realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Po zakończeniu budowy deweloper musi wystąpić o wspomniane pozwolenie, bez którego nie może dokonać oficjalnych odbiorów technicznych bankowa - to dokument wystawiany przez wierzyciela, czyli w przypadku inwestycji obciążonej hipoteką taki dokument wystawia bank, który udzielił deweloperowi kredytu. Promesa poświadcza, że bank wyraża zgodę na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Należy dopilnować, by promesa została dołączona do umowy deweloperskiej jako jeden z jej informacyjny - to zgodnie z Ustawą deweloperską dokument niezbędny przy podpisywaniu umowy deweloperskiej. Składa się on między innymi z informacji o inwestycji (sposób finansowania, harmonogram prac) oraz dany szczegółowych mieszkania (opis standardu deweloperskiego, wielkość poszczególnych pomieszczeń lokalu).Przynależności - zwykle nabywając mieszkanie z rynku pierwotnego, możemy je kupić wraz z miejscem postojowym i komórką lokatorską. Część deweloperów wymaga konieczności dokupienia takowych przynależności, aczkolwiek nie jest to zasadą. Zdarza się także, iż w danej inwestycji może zabraknąć miejsc powierniczy - to wprowadzony poprzez Ustawę deweloperską środek ochrony nabywców. Ten instrument finansowy jest prowadzony dla dewelopera przez bank, który zabezpiecza środki wpłacane przez nabywców mieszkań. Rachunek powierniczy, w przeciwieństwie do zwykłego rachunku, blokuje deweloperowi dostęp do uiszczanych na nim wpłat. Deweloper może dopiero uzyskać środki po realizacji określonych etapów inwestycji bądź po całkowitym jej realizacji inwestycji - w umowie deweloperskiej można znaleźć kilka kluczowych dla nabywcy terminów. Są to: termin zakończenia prac budowlanych, termin uzyskania pozwolenia na użytkowanie, termin odbioru technicznego mieszkania, a także termin podpisania umowy przenoszącej własność. Dopiero po przeniesieniu własności nabywca może rozpocząć wykańczanie hipoteczny – to kredyt udzielany zazwyczaj na długi okres czasu. Produkt ten umożliwia sfinansowanie zakupu nieruchomości. Kredyt zabezpieczony jest wpisem hipoteki do księgi przedwstępna – jest to umowa zawierana pomiędzy 2 stronami transakcji np. kupna mieszkania wg której zobowiązują się oni do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Najczęściej umowa przedwstępna zawierana jest w przypadku finansowania nabywcy mieszkania przy pomocy kredytu, gdyż banki często wymagają jej notarialny - to dokument urzędowy, który zostaje sporządzony przez notariusza. Znajduje się w nim treść czynności prawnej, którą jest np. sprzedaż mieszkania. Akt notarialny jest bardzo ważnym zabezpieczeniem obu stron umowy np. umowy deweloperskiej, która musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Akt powinien zawierać takie informacje, jak: data sporządzenia, miejsce, dane notariusza oraz dane osób dla których ten akt jest wystawiany, stwierdzenie odczytania i przyjęcia aktu, odnotowanie informacji o faktach zaistniałych podczas spisywania aktu, podpis notariusza oraz osób biorących udział w akcje i oświadczenia prawny w procesie zakupu mieszkania od deweloperaNabywcy, szukając mieszkania, są zwykle przytłoczeni kosztami, skomplikowaną procedurą, ilością informacji i czasu, jaki trzeba poświęcić do znalezienia swoich wymarzonych czterech ścian. Gdy w końcu trafią na coś, co spełnia ich wymagania, a ma do tego mieszczącą się w ich budżecie cenę, niemal od razu są skłoni do podpisania umowy. Obawiają się, że za moment stracą okazję i mieszkanie zostanie sprzedane komuś deweloperzy, wiedząc, jak bardzo komuś zależy na danej inwestycji, kładą na daną osobę dodatkową presję czasu. W ten sposób kupujący jest mniej uważny oraz w pośpiechu omija dokładne sprawdzenie dewelopera. Uznaje też, że podpisanie umowy deweloperskiej w obecności notariusza wystarczy do ochrony przed szkodliwymi zapisami. Niestety w praktyce, poza widocznymi nieprawidłowościami, do obowiązków notariusza nie należy reprezentowanie interesów nabywcy. W związku z czym poszczególne zapisy mogą się okazać niedoprecyzowane albo wręcz opcją jest skorzystanie z profesjonalnego audytu prawnego, który kompleksowo obejmuje analizę dokumentów całej inwestycji, jak i konkretnego mieszkania, a także weryfikacje zapisów umowy deweloperskiej. Co więcej, nasi prawnicy mogą też nanieść propozycje zmian poszczególnych klauzul oraz dopisać elementy chroniące nabywcę. Wyjaśnimy wszystkie niezrozumiałe dla kupującego kwestie prawne. Doradzimy też, o co należy zapytać dewelopera oraz jakich informacji powinien on udzielić. Z naszym zespołem z Pewny Lokal możesz być spokojny/a o wszystkie formalności! Fachowy odbiór techniczny mieszkania z rynku pierwotnegoAnalogicznie do kwestii prawnych większość nabywców i w aspektach technicznych nie posiada specjalistycznej wiedzy. Widząc mieszkanie w stanie deweloperskim, nie potrafi ocenić, czy zastany stan faktycznie odpowiada standardowi, który został opisany w prospekcie informacyjnym. W kwestii usterek jest w stanie zauważyć co najwyżej te wady powierzchowne, które widać na pierwszy rzut oka. Niemniej rysy, zadrapania czy niewielkie ubytki nie są dużym problemem. Poza względami estetycznymi nie wpływają ujemnie na funkcjonalność jest w przypadku wad ukrytych, które mogą zagrażać nawet życiu! Oczywiście poważne wady to też duże koszty naprawy, zwłaszcza gdy odkryjemy je dopiero w trakcie remontu lub - co gorsza - po przeprowadzce. Wtedy też trudno pociągnąć do odpowiedzialności dewelopera, który może nie uznać wad wskazanych poza odbiorem z naszej firmy poza wiedzą techniczną posiada również niezbędne narzędzia, które umożliwiają weryfikację poszczególnych elementów. Zna też normy budowlane i najczęstsze niedociągnięcia, które pojawiają się na rynku pierwotnym. Także inwestycja w fachową asystę podczas odbioru technicznego to gwarancja braku problemów technicznych w przyszłości. Ewentualne usterki od razu zostaną spisane do protokołu, a to wymusi terminowe usunięcie ich przez dewelopera. Twój czas, zdrowie i finanse są warte tego spokoju! Bezpieczny zakup mieszkania od deweloperaPodstawą bezpiecznego nabycia nieruchomości na ryku pierwotnym jest przede wszystkim czas poświęcony na szczegółową weryfikację dewelopera, danej inwestycji oraz dokumentów prawnych. Szczegółowy audyt prawny oraz fachowy przegląd techniczny, dokonane przez odpowiednich specjalistów, to szansa na uniknięcie przykrych niespodzianek. Kupując mieszkanie, nabywca ryzykuje zwykle oszczędnościami całego życia bądź zobowiązaniem finansowym w postaci rat kredytu przez najbliższe 20-30 lat. Przy takich kosztach przyszły właściciel z pewnością nie chce dokładać dodatkowo do napraw usterek powstałych z winy dewelopera albo dochodzić swoich praw w sądzie z powodu krzywdzących zapisów prawnych. Każda osoba zdecydowanie marzy o sprawnej, bezproblemowej transakcji, która umożliwi jej zamieszkanie w upragnionym właśnie pojawia się firma Pewny Lokal, która zawsze stoi po stronie nabywcy oraz profesjonalnie reprezentuje jego interesy. Jesteśmy właśnie po to, żeby wesprzeć Cię w bezpiecznym zrealizowaniu marzenia o zakupie idealnego mieszkania! Najczęstsze pytania Na to pytanie musimy sobie sami odpowiedzieć, czy chcemy kupić własne mieszkanie i nie musieć już wynajmować innych. Pamiętajmy - im wcześniej podpisujemy umowę deweloperską z deweloperem, im wcześniejszy etap budowy, tym mieszkanie jest tańsze, a nasze pieniądze trafiają bezpiecznie na rachunek powierniczy. Jeżeli wybierzemy sprawdzonego dewelopera, podpiszemy z nim przeanalizowaną z prawnikiem umowę deweloperską i nasze pieniądze trafią na rachunek powierniczy, to początek bezpiecznego kupna mieszkania. Żeby kupić mieszkanie w stanie deweloperskim, musimy: znaleźć dewelopera, który zakończył budowę mieszkań, które będą znajdowały się w stanie deweloperskim;podpisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego;doprowadzić pozostałe formalności do końca i cieszyć się nowy mieszkaniem. Najczęściej zawieramy na początku z deweloperem umowę rezerwacyjną, jeżeli finansujemy zakup mieszkania przy pomocy kredytu. Harmonogram płatności rat za mieszkanie jest dowolny, ale najczęściej płacimy całość na końcu lub między postępami budowy. Podczas kupna mieszkanie na rynku pierwotnym nie musimy płacić PCC, który wynosi 2% i występuje na rynku wtórnym. Natomiast musimy opłacić wraz z deweloperem taksę notarialną podczas podpisywania umowy deweloperskiej i umowy przenoszącej własność. Pieniądze, które wpłacamy na poczet kupna mieszkania, trafią na rachunek powierniczy. Zgodnie z ustalonym z deweloperem harmonogramem płatności, pieniądze trafiają do dewelopera najczęściej między etapami budowy mieszkania lub na końcu. Właściciel musi ponosić opłaty za media, od momentu przekazania kluczy, a opłaty publiczno-prawne tj. podatek od nieruchomości, opłata przekształceniowa za użytkowanie wieczyste od momentu podpisania umowy przenoszącej własność. Właściciel mieszkania ponosi opłaty za media od momentu odbioru kluczy i opłaty publiczno-prawne tj. podatek od nieruchomości, opłata przekształceniowa za użytkowanie wieczyste od momentu przeniesienia własności.

Przelej środki na swój rachunek inwestycyjny. Wybierz spółkę/spółki i złóż zlecenie kupna, ustalając limit ceny, za jaką jesteś gotowy nabyć dane „papiery”. W zależności od płynności danej spółki i aktualnej wyceny – ktoś w ciągu kilku sekund/godzin sprzeda Ci akcje.

Kierowca ze swojego samochodu cieszy się dwa razy: pierwszy, gdy go kupuje i drugi, gdy go sprzedaje. Nie każdy musi znać się na wszystkim, nie każdy musi wiedzieć jak kupić samochód i jakie auto wybrać. Zatem jak kupić samochód? Od czego zacząć? Oto nasz subiektywny poradnik dla niezorientowanych. Krok 1 – Jak kupić samochód? Określ swoje potrzeby Kombi, sedan a może crossover? Najważniejsze, by przynajmniej mniej więcej wiedzieć, jakiego samochodu potrzebujesz. Jeśli masz rodzinę, nie zmieścisz się do małego miejskiego auta, jeśli jesteś osobą samotną, niepotrzebne będzie ci kombi. Oczywiście w teorii. Bo im bardziej otwarta głowa na niestandardowe pomysły, tym lepiej. Dlaczego minivan nie może być alternatywą dla kombi? Dlaczego na co dzień nie można jeździć kabrioletem? Dlaczego zamiast crossovera nie mielibyśmy wybrać terenówki? Ważne jest jedynie, by pod uwagę wziąć nawet te z pozoru prozaiczne sprawy jak choćby wielkość garażu. Krok 2 – Ustal budżet Jeśli ktoś mnie pyta, jakie auto kupić, od razu odbijam piłeczkę. A jakim budżetem dysponujesz? To moim zdaniem kluczowa informacja, która mocno zawęża pole poszukiwań. Wyklucza droższe i większe modele, skupia naszą uwagę, na tym, co realne. Pomarzyć warto, ale trzeba jednocześnie twardo stąpać po ziemi. Coraz częściej, zamiast kupować samochód decydujemy się na jego wynajem. To od budżetu tak naprawdę zależy, czy będziemy mogli szukać wśród aut nowych, czy używanych, marek premium, a może większych, ale tańszych. Krok 3 – Zdecyduj, nowe czy używane? To również mocno zawęża pole poszukiwań i mocno wiąże się z budżetem. Nowe samochody są droższe, używane – tańsze. Ale to też nie reguła. Jeśli istotny jest dla nas święty spokój, gwarancja i pewność, że nowy = niezawodny, wybierzmy tańszy, ale z salonu. Krok 4 – Okazja! Okazji w motoryzacji nie ma. Dobre samochody mają swoją wartość. Ale czasami może się zdarzyć, że auto sprzedaje wujek, ktoś z rodziny albo dobry znajomy. Być może nie braliśmy tego pod uwagę, ale w końcu mamy przed sobą wóz, co do którego nie mamy wątpliwości. No bo w końcu jeździł w rodzinie, znamy jego historię, stan i właściciela. Warto taką ofertę wziąć pod uwagę, nawet jeśli kolor nam się nie podoba, albo model nie był taki, jaki sobie wymarzyliśmy. Krok 5 – Rozpocznij poszukiwania Jeśli już wiemy, jaki mamy budżet i jakie są nasze potrzeby, możemy rozpocząć poszukiwania. Giełda samochodowa, gazety z ogłoszeniami są dzisiaj passe. Najwięcej ofert znajdziemy w internecie. No ale to ogłoszenia z całej polski. Jeśli więc nie chcemy tracić czasu na wędrówki po kraju, warto zawęzić pole poszukiwań. Tutaj uwaga, są regiony w kraju, gdzie handel samochodami ma się lepiej. Ofert jest więcej, bo to lokalny sposób na biznes. Nie wykluczajmy tych miejsc. Warto jednak pamiętać, że sprzedawcy liczą na to, że jeśli ktoś przyjedzie kilkaset kilometrów zobaczyć auto, uzna, że skoro już tyle jechał, no to kupi, przymykając oko na jakieś usterki. To błąd. Bądźmy krytyczni i nie bójmy się wrócić z niczym. Krok 6 – Sprawdź dane i stan auta Znaleźliśmy nasze auto? Świetnie. Teraz sprawdźmy jego stan. Najlepiej pojechać na oględziny ze znajomym lub kimś, kto krytycznie spojrzy na potencjalny zakup. Kierując się emocjami, możemy nie przeoczyć ważne detale. Jeśli ogólny stan auta jest zadowalający, możemy wgłębić się w szczegóły. Oczywiście miernik grubości lakieru będzie podstawowym i koniecznym narzędziem. Bez niego nie stwierdzimy, czy auto było naprawiane, czy nie. Niestety trzeba zastosować zasadę ograniczonego zaufania do sprzedawcy. Lepiej wyjść z założenia, że nic o aucie nie wie i nie wierzyć w bajki o niemieckim emerycie, lekarzu i Bóg wie o kim jeszcze. Można też zaproponować jazdę na stację diagnostyczną, gdzie niezależni mechanicy sprawdzą stan techniczny i potwierdzą lub nie, informacje z ogłoszenia. Będziemy musieli jednak pokryć koszty takiego sprawdzianu, nawet jeśli auta nie kupimy. Oględziny zakończmy na dokumentach, nr rejestracyjnym, numerze VIN i historii auta. Jeśli jest znana i potwierdzona w książce serwisowej tym lepiej. Jeśli wszystko jest w porządku, możemy konkretnie rozważyć ofertę. Krok 7 – Jazda próbna obowiązkowa Jak kupić samochód? Koniecznie trzeba się nim przejechać. To obowiązkowy punkt programu i to za kierownicą. Jeśli sprzedawca nie chce się zgodzić na jazdę próbną, to powód do zastanowienia. Ze spokojem sprawdź działanie wszystkich pokładowych mechanizmów od radia, przez klimatyzację po otwieranie szyb. Podczas jazdy wyłącz radio i poproś sprzedawcę o chwilę ciszy. Wielu będzie chciało cię zagadać, by nie usłyszeć ewentualnych niepokojących dźwięków. To zły znak. Przy zakupie auta warto pamiętać o innych. Samochód jest nie tylko dla kierowcy. Koniecznie sprawdź auto przy różnej prędkości, sprawdź, jak hamuje i przyspiesza. Zwróć uwagę na temperaturę silnika i na mniej oczywiste elementy jak choćby odcienie elementów tapicerki czy numery fabryczne szyb. To możesz sprawdzić na postoju. Krok 8 – Finalizuj zakup Jeśli nadal jesteś zdecydowany i wynegocjowałeś dobrą cenę – czas na podpisanie umowy. Nigdy, ale to nigdy nie zgadzaj się na umowę na tzw. Niemca. Na umowie muszą być dane polskiego właściciela lub komisu, który auto sprzedaje. Jeśli widnieją na niej dane niemieckiego posiadacza auta, to znak, aby od razu podziękować. Nie wiesz wtedy, od kogo kupujesz, nie masz żadnej gwarancji, że to właściciel a poza tym żadnej rękojmi. Ponadto umowa musi być prosta i czytelna, (wzór znajdziesz tutaj). Powinny znaleźć się na niej dane osobowe sprzedającego i kupującego zweryfikowane dowodem tożsamości oraz dane techniczne samochodu no i cena. A zapłata? Gotówka lub przelew, najlepiej w obecności sprzedawcy. Kupno mieszkania z rynku pierwotnego krok po kroku. . Jacek Kur 10 stycznia 2018. Zakup mieszkania z rynku pierwotnego, czyli od dewelopera, wymaga przede wszystkim dokładnego sprawdzenia harmonogramu terminów płatności oraz zapisów w projekcie umowy. Co powinno się zrobić krok po kroku i na co zwrócić uwagę, aby niczego nie przeoczyć? HomeInwestycjeZakup działki budowlanej – doradzamy, co zrobić, krok po kroku Wyniki twojego wyszukiwania Zakup działki budowlanej to najczęściej pierwszy krok podejmowany na drodze realizacji marzeń o własnym lokum. Ta decyzja określana jest jako jedna z najważniejszych podejmowanych przez nas w życiu. Dlatego zakup działki powinien być dokładnie i starannie przemyślany. Zakup działki budowlanej Zakup działki budowlanej należy solidnie i precyzyjnie przemyśleć oraz przygotować się do niego. Dlatego też coraz większa liczba potencjalnych nabywców korzysta z usług profesjonalistów. Firmy pośredniczące przy zakupach działek pomagają skompletować wszelkie dokumenty oraz dopełnić wymaganych formalności. Pierwszym krokiem na drodze do zakupu działki budowlanej powinno być bowiem skompletowanie dokumentacji dotyczącej działki i dokładna jej analiza. Zazwyczaj dokumenty te dostarcza potencjalnemu nabywcy dotychczasowy właściciel działki. Jeśli decydujemy się na samodzielne poszukiwanie dokumentacji i sprawdzenie stanu formalnego oraz prawnego działki, wszystkie dokumenty jesteśmy w stanie skompletować sami. Następnym krokiem jest spisanie aktu notarialnego w obecności notariusza. Ponadto, podczas spisywania aktu wymagany jest dokument poświadczający posiadanie działki przez dotychczasowego właściciela (odpis z księgi wieczystej). W akcie notarialnym muszą znaleźć się takie informacje, jak: prawidłowe dane stron umowy, czyli opisanie przedmiotu i umowy z podaniem oznaczenia nieruchomości na podstawie wypisu z ewidencji gruntów; wytyczne granic nieruchomości na podstawie wyrysu z ewidencji gruntów; wypis z czterech działów księgi wieczystej; określona cena zakupu działki oraz sposób i termin zapłaty; informacje o przeniesieniu praw własności na kupującego; wniosek do wydziału ksiąg wieczystych właściwego terytorialnie sądu rejonowego, który dotyczy wpisania zmian w księdze wieczystej w dziale 2 i 4; informacje o pobranych opłatach i podatkach związanych z przeniesieniem własności. Inne potrzebne dokumenty to wypis i wyrys z ewidencji gruntów określający położenie działki. Ponadto powinniśmy posiadać również wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Określa on status działki i przeznaczenie terenu. W przypadku braku takiego dokumentu konsultacja ze specjalistą przed zakupem z reguły staje się niezbędna. Z kolei w wielu przypadkach brak planu daje dużo większe możliwości projektowania przyszłej zabudowy. Przydają się wówczas wiadomości ogólne z zakresu Prawa budowlanego i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Działki budowlane na sprzedaż Rynek gruntów i nieruchomości ciągle kusi coraz to nowymi ofertami. Nie jest jednak łatwo znaleźć wśród nich tę jedną, która spełniałaby wszystkie nasze oczekiwania. Przy wyborze działki budowlanej na sprzedaż należy kierować się nie tylko chęcią spełnienia marzeń o miejscu, w którym stanąć ma nasz dom. Przy zakupie działki budowlanej należy przede wszystkim zwrócić uwagę na jej położenie. Warto przeanalizować dostępne linie komunikacyjne, które umożliwią dojazd z miejsca zamieszkania do najbardziej newralgicznych miejsc (szkoła, miejsce pracy, centrum). Następnie należy się pochylić nad zagadnieniem adekwatnej ceny. Ta musi być odpowiednia do warunków rynkowych oraz jakości działki. Inne kwestie, na które należy zwrócić szczególną uwagę to powierzchnia działki oraz dostęp do mediów lub możliwość ich podpięcia. Wszystkie te okoliczności i cechy działki budowlanej są niezbędne dla dalszych prac, jakie mają się na niej odbywać. W bezpośrednim związku z zakupem działki budowlanej jest bowiem postawienie na niej odpowiedniego budynku mieszkalnego. Zakup działki pod budowę domu Działki budowlane na sprzedaż, które mają nieregularne wymiary i kształty, mogą stanowić znaczną przeszkodę w dalszej realizacji inwestycji. Zakup działki pod budowę domu powinien być przeprowadzony w dokładny sposób. Nie powinniśmy opierać się tylko i wyłącznie na subiektywnych odczuciach. W tym przypadku istotną rolę odgrywa nie tylko wygląd działki, ale i jej funkcjonalność. Należy tu przede wszystkim pamiętać o zachowaniu minimalnych parametrów dotyczących granic działki budowlanej. Zakup odpowiedniej działki pod budowę domu pomoże zaoszczędzić wielu nieprzyjemności związanych z jej przekształcaniem, wyrównywaniem, czy nawet korzystaniem z nielegalnej drogi dojazdowej. Przy planowanej budowie domu należy unikać kupna działek położonych na terenach zalewowych, osuwiskach i sporych nierównościach. Ponadto należy upewnić się, że jej granice są wytyczone w sposób prawidłowy i legalny. Samo ogrodzenie nie świadczy o prawidłowym zaznaczeniu granic działki budowlanej. Najlepszy będzie zakup działki budowlanej, do której prowadzą już wszystkie media: woda, prąd, gaz, kanalizacja. Nieuzbrojona działka to dodatkowy koszt dla inwestora. Drobne niedopatrzenie może natomiast zaważyć na dalszej realizacji marzenia o własnym domu. Wystarczy niewielka nieścisłość, chociażby w wymiarze działki czy brak zgodności geodezyjnej podczas pomiarów jej granic. Jeżeli obawiasz się samodzielnego zakupu działki budowlanej, skontaktuj się z nami. Chętnie znajdziemy coś specjalnie dla Ciebie oraz pomożemy skompletować całą dokumentację. Informujemy, iż w celu dostosowania serwisu do Państwa potrzeb korzystamy z informacji zapisanych za pomocą plików cookies AKCEPTUJĘ CZYTAJ WIĘCEJPrivacy & Cookies Policy Tani podjazd ze żwiru — jak zrobić krok po kroku? Podjazd ze żwiru krok po kroku rozpoczynamy od wykopu koryta. Ten musi mieć wielkość planowanego podjazdu i głębokość mniej więcej 40 cm. Aby zminimalizować ryzyko powstawania kolein i rozmiękania, należy podjazd ze żwiru budować tak, by powstały spadki poprzeczne. Mimo że ceny działek cały czas konsekwentnie idą w górę, wiele osób nadal decyduje się na ich zakup. Najczęściej działki kupujemy po to, aby postawić na nich dom, rzadziej dla celów wypoczynkowych. Zakup własnej działki z pewnością jest inwestycją na lata, którą warto świadomie przemyśleć. Nie jest to coś, co robimy codziennie, dlatego warto zdobyć wiedzę na temat kupna działki jeszcze przed rozpoczęciem szukania. Ta kwestia może wydawać się całkiem banalna, jednak jest kilka aspektów, na które szczególnie należy zwrócić uwagę – niezależnie od tego, w jakim celu kupujesz działkę. Jeśli stoisz przed dokonaniem tego typu inwestycji, przeczytaj ten krótki poradnik, aby zorientować się, jak krok po kroku kupić działkę, jakie formalności się z tym wiążą oraz na co warto zwrócić uwagę. Warto wiedzieć kilka praktycznych rzeczy, ponieważ sprzedaż działki i zakup innej w podobnej cenie może zabrać Ci wiele cennego czasu. Na co zwrócić uwagę podczas kupna działki? Z pewnością pierwszym aspektem, na który zwracasz uwagę, jest oczywiście lokalizacja działki. Powinieneś wiedzieć, czy chcesz ją kupić w swoim mieście, kilkanaście kilometrów od niego czy w całkiem innej okolicy – to ułatwi Ci porównanie cen oraz oczywiście poszukiwania. Od Ciebie zależy, czy marzy Ci się dom blisko centrum miasta, na jego obrzeżach czy może na wsi. Drugą kwestią jest jej wielkość. Powinieneś dokładnie zastanowić się, jak chcesz ją w przyszłości zagospodarować. Jeśli na przykład chcesz na zakupionej działce pobudować dom, weź pod uwagę, że powinieneś zostawić miejsce na ogród czy garaż. Zakup działki pod budowę domu wymaga także zwrócenia uwagi na kolejny aspekt, a mianowicie… Dowiedz się, czy działka jest podłączona do sieci energetycznej, wodociągowej czy kanalizacyjnej. Jeśli nie, cały ten koszt będzie leżał w Twojej kwestii, a przyłączenie działki do tych sieci również wymaga wielu formalności i zajmuje dodatkowy czas. Formalności przy kupnie działki Zakup działki to poważny krok i inwestycja, dlatego pierwszą formalnością, o jakiej powinieneś pamiętać jest poinformowanie o tym fakcie urzędu gminy lub miasta, do którego konieczne będzie wpłacenie odpowiedniego podatku, a mianowicie podatku od nieruchomości. Ważne jest także wypełnienie formularza IN-1, do którego potrzebne będą między innymi takie dokumenty, jak akt notarialny nabycia, dane z księgi wieczystej czy ewidencji gruntów. W jakiej lokalizacji najlepiej kupić działkę? Lokalizacja, w jakiej zdecydujesz się kupić działkę powinna być przez Ciebie dokładnie przemyślana. Wiemy, że większość osób ceni sobie prywatność, wiele zieleni w pobliżu i piękne widoki. To oczywiście ogromne atuty, jednak warto także zwrócić uwagę na bliskość takich obiektów jak szkoła czy przychodnia zdrowia lub najbliższe sklepy. W przyszłości odległość do szkoły, sklepu czy paczkomatu może sprawiać problemy, dlatego warto wziąć to pod uwagę. Najchętniej wybierane działki to te na obrzeżach miast czy kilka kilometrów od nich – jest wszędzie blisko, ale przy tym cicho i prywatnie. KKL
Działka zagrodowa - definicja. Z powyższych przepisów wynika, że teren zabudowy zagrodowej wpisywany jest w działkę rolną. Naczelny Sąd Administracyjny w sygn., II OSK 1536/07 mówi, że za budownictwo zagrodowe można uznać teren zabudowy obejmujący zabudowania gospodarskie i wiejski dom, które znajdują się na jednej działce.
Zakup mieszkania to poważna decyzja i finansowe wyzwanie. Przygotuj się do tej transakcji – zwłaszcza jeśli nieruchomość ma zostać kupiona przy pomocy kredytu. O czym należy pamiętać i od czego w ogóle zacząć realizację marzenia o własnym lokum? Dowiedz się, jak krok po kroku kupić mieszkanie. Wiele osób marzy o własnym mieszkaniu, jednak nie wszyscy wiedzą, jak właściwie przygotować się do jego zakupu. Co trzeba wiedzieć, by sformalizować taką transakcję i cieszyć się własnym lokum? Poniżej przedstawiamy listę ośmiu kroków. 1. Kupno mieszkania – badanie zdolności kredytowej Decyzja o kupnie wymarzonego mieszkania zapadła. Chcesz lub chcecie iść na swoje, a ważnym tego etapem jest własnościowe lokum. Niestety, nie każdy dysponuje tak dużą gotówką, aby pozwolić sobie na zakup mieszkania bez kredytu. Dlatego też – jeszcze przed poszukiwaniami mieszkania – warto udać się do doradcy kredytowego, który dokładnie wyliczy zdolność kredytową. Przy kredycie na mieszkanie trzeba wziąć pod uwagę jest kilka czynników: wysokość dochodów, forma zatrudnienia, liczba osób w rodzinie, historia kredytowa, wkład własny. Doradca kredytowy określi, jakie są nasze możliwości. Można wyliczyć samodzielnie wysokość ewentualnych rat. Jeśli jednak nie jesteś zaznajomiony z tematem kredytowym, to lepiej skorzystaj z pomocy specjalisty. Wyliczy on także, o ile raty kredytu mogą wzrosnąć w kolejnych latach. 2. Poszukiwania mieszkania Stało się, mamy zdolność kredytową i kwotę, do której możemy poszukiwać wymarzonego lokum. Można rozpocząć szukanie własnego M. Przed trzeba określić swoje potrzeby mieszkaniowe, a więc: lokalizację, stan nieruchomości,wielkość mieszkania (liczba pokoi), infrastrukturę w pobliżu. Przy tym ważne jest, czy chcemy kupić mieszkanie od dewelopera, czy z rynku wtórnego. Tutaj ogromne znaczenie ma cena. Mieszkanie z rynku pierwotnego jest zazwyczaj droższe. To dlatego, że jest nowe i odpowiada współczesnym standardom. Do tego dochodzą dodatkowe koszty związane między innymi z jego wykończeniem i wyposażeniem. Jednak niewątpliwym plusem jest to, że możemy dostosować je do własnych preferencji. W przypadku mieszkania od dewelopera możemy odebrać mieszkanie w stanie surowym lub kupić mieszkanie pod klucz. Jest już wykończone, wystarczy tylko je umeblować. Mieszkanie z rynku wtórnego w wielu przypadkach jest tańsze. Przy tym wybór lokalizacji i wyglądu lokum jest szerszy. Nieruchomości te są często gotowe do zamieszkania i nie wymagają dodatkowego remontu. Jest to ogromny plus dla osób, którym zależy na czasie. Na mieszkania od dewelopera trzeba niejednokrotnie długo czekać. Ostateczny wybór zależny jest od kwoty, jaką dysponujemy, a także od indywidualnych preferencji. 3. Pytania do osoby sprzedającej mieszkanie W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego pojawia się więcej pytań, które powinno się zadać osobie sprzedającej lokum. Warto zapytać o: ostateczne koszta utrzymania mieszkania,powód wyprowadzki z lokum, przeprowadzane remonty, przynależąca infrastrukturę (piwnica, garaż, komórka lokatorska), czy wyposażenie mieszkania jest w cenie, czas wyprowadzki z mieszkania. Te kluczowe pytania pomogą nam w podjęciu ostatecznej decyzji. Być może pojawią się mankamenty, które będą zniechęcające. 4. Sprawdzenie stanu prawnego przed zakupem mieszkania Jeśli jesteś już zdecydowany na zakup, to i tak przed ostateczną finalizacją trzeba sprawdzić stan prawny mieszkania. W tym celu należy zapoznać się z księgami wieczystymi. Dowiesz się z nich, czy mieszkanie nie jest zadłużone lub czy praw do mieszkania nie ma osoba trzecia. Jest to bardzo ważna i wręcz kluczowa kwestia przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego. Sprawdzenie ksiąg wieczystych pozwoli uniknąć przykrych niespodzianek. W tym celu musimy poprosić właściciela mieszkania o numer księgi wieczystej. Interesujące nas dane możemy sprawdzić w Sądzie Rejonowym lub przez internet. 5. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania Jeśli w księdze wieczystej wszystko się zgadza, to kolejnym krokiem powinno być sporządzenie umowy przedwstępnej ze sprzedającym lokum. Jest to ważne, jeśli mieszkanie jest kupowane na kredyt hipoteczny, gdyż jest podstawą do jego uzyskania. Ponadto jest to zabezpieczenie dla strony kupującej, jak i sprzedającej. Osoba nabywająca mieszkanie nie musi obawiać się, że mieszkanie zostanie sprzedane komuś innemu. Natomiast sprzedający otrzyma zadośćuczynienie, jeśli kupujący postanowi wycofać się z transakcji. Taką umowę najlepiej sporządzić w formie aktu notarialnego. Ponadto przy podpisywaniu umowy przedwstępnej można już wpłacić zadatek na poczet zakupu nieruchomości. 6. Złożenie wniosku na kredyt hipoteczny Ważny jest wybór banku, w którym uzyskamy najatrakcyjniejsze formy uzyskania kredytu hipotecznego. Najistotniejsze jest tutaj oprocentowanie, a także wymagana wysokość wkładu własnego. Jeśli jesteśmy po wcześniejszej konsultacji z doradcą kredytowym, to ten powinien nam pomóc w wyborze odpowiedniego miejsca. Na decyzję o uzyskanie kredytu hipotecznego czeka się średnio do 21 dni. 7. Umowa sprzedaży Finalizacją transakcji kupna-sprzedaży mieszkania jest umowa sprzedaży oraz przenoszenia własności, która musi być podpisana u notariusza. W tej części muszą być obecne dwie strony. Jeśli mieszkanie jest kupowanie na kredyt, to po jej podpisaniu możemy udać się do wybranego banku, który na jej podstawie uruchomi środki pieniężne. Następnie w wyznaczonym terminie przekazuje je na konto osoby sprzedającej nieruchomość. 8. Odbiór zakupionego mieszkania Ostatnim etapem jest odbiór mieszkania. Tutaj warto spisać protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania – zarówno w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera, jak i rynku wtórnego. Zakup mieszkania – podatek Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, zobowiązani jesteśmy do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Wynosi od 2% od wartości rynkowej nieruchomości. W przypadku mieszkać zakupionych od dewelopera również naliczany jest podatek. Jednak zazwyczaj jest on już wliczony w cenę brutto nieruchomości. Niemniej jednak zakup auta za granicą wiąże się z dodatkowymi formalnościami. Przeczytaj poniższy poradnik, a dowiesz się, jak przewieźć zakupiony samochód do Polski, a także jakie są wymogi rejestracyjne. Krok po kroku wyjaśniamy jakie czynności powinna wykonać osoba kupująca auto za granicą. Zanim kupisz działkę budowlaną, zwróć uwagę na wiele detali. Zdecydują one o tym, czy możesz na niej postawić dom. Na co musisz uważać przed podpisaniem umowy? Co powinieneś wiedzieć o swojej działce? Odpowiadamy…Jeszcze przed zakupem działki, powinieneś sprawdzić ukształtowanie jej terenu, lokalizację, dojazd czy okolicę. Sprawdź również dostępność mediów, warunki zabudowy, stan prawny czy przeznaczenie terenu. Okazać się może, że w pobliżu Twojej posiadłości w niedługim czasie powstanie dyskont, całe osiedle czy olbrzymi tym dojazd do Twojej posesji może być utrudniony przez brak utwardzanych dróg. Nie bez znaczenia jest stan prawny. Sprawdź w dokumentacji, czy właściciel ma faktyczne i wyłączne prawo dysponowania gruntem. Może się okazać, że jest jednym z wielu właścicieli, co wiąże się z odkupieniem reszty gruntu od pozostałych współwłaścicieli. Od czego zacząć?Zapoznaj się z ukształtowaniem terenuNie kieruj się przede wszystkim ceną gruntu. Niska cena musi wynikać z jakichś zmiennych i to nie zawsze przyjaznych użytkownikowi. Jedną z nich jest ukształtowanie terenu. Przede wszystkim skup się na działce, która ma odpowiedni rozmiar dopasowany do potrzeb projektu Twojego domu. Przykładowo działka o powierzchni 700 m2 spokojnie pozwoli Ci na postawienie budynku i zagospodarowania jeszcze małego ogrodu. Do tego zawsze będziesz mieć możliwość rozbudowania domu, postawienia dodatkowych altan czy zapominaj o uformowaniu terenu. Najbardziej ustawnym jest kwadrat, natomiast najmniej trójkąt. Zwężające się granice działki może i pomieszczą dom, ale co z odstępami ścian od granic działki według prawa budowlanego? Poza tym szerokość poniżej 16 m praktycznie uniemożliwia postawienie Ci domu regularnych kształtów, jeśli w ogóle będzie możliwie postawienie jakiejkolwiek budowli. Poza tym miej na uwadze spadki terenu, które również wpływają na projekt domu. Im większe nachylenia, tym więcej zmian w projekcie gotowym musisz nanieść. A to są koszty…Nie zaniedbuj dojazdu do swojej posesjiPo pierwsze, droga dojazdowa do Twojej działki musi mieć określoną przez władze szerokość. Nie będziesz mieć z tym problemu, jeśli do Twojej posesji prowadzi droga publiczna. Problem pojawia się, gdy koniecznie potrzebujesz dojazdu przez inne działki, których właścicielem nie jesteś. Wtedy starasz się o ustanowienie służebności drogi też, kto odpowiada za dojazd zimą. Kto ją odśnieża czy remontuje na wypadek szkód eksploatacyjnych. Upewnij się, kto zajmuje się usuwaniem szkód powstałych wskutek działania sił natury. Poza tym projekt domu musi uwzględnić odpowiednią odległość domu nie tylko od granic sąsiednich działek, ale i samej drogi. Co jeszcze musisz ustalić? Bliskość dróg krajowych, czyli hałas, spaliny i niebezpieczeństwo dla dzieci znajdujące się na ruchliwej drodze zaraz za bramą…Wykonaj badania gruntu przed zakupemNaprawdę nie oszczędzaj na badaniach gruntu. Dzięki badaniom geodezyjnym, odwiertom dobierzesz strukturę fundamentów czy dowiesz się o możliwości budowy domu – nie na każdym gruncie postawisz dom. Znając rodzaj gruntu, poziom wód gruntowych łatwiej dobierzesz projekt swojego ukażą Ci jeszcze kilka ciekawych informacji na temat historii Twojej potencjalnej działki. Dodatkowo dowiesz się, czy na Twojej przyszłej posesji nie było kiedyś wysypiska śmieci. Uzyskasz informacje o potencjalnym skażeniu gruntów substancjami niebezpiecznymi. Raczej nie chcesz uprawiać ogrodu czy żyć na wysypisku, prawda? Mogą to też być tereny zalewowe, co przy powodzi, grozi całkowitym zalaniem posesji i domu. Niestety, ale dom zlokalizowany w pobliżu wału powodziowego musisz wybudować minimum 50 m od mediów jest ważny, nie zaniedbuj tej informacjiOczywiście informacje, jakie musisz uzyskać, dotyczą mediów. Postawą i wyższą koniecznością jest dostęp do sieci elektrycznej. Zlokalizowany w pobliżu słup energetyczny wcale nie musi świadczyć o „uzbrojeniu działki” w prąd elektryczny. Poza tym nie masz pewności, czy możesz podłączyć każdy rodzaj prądu na działce. Aby uzyskać takie informacje złóż wniosek w zakładzie energetycznym o warunki przyłączenia do pomijaj informacji o możliwości przyłączenia do sieci wodociągowej. Niekiedy możesz zostać wyłącznie z odwiertem własnej studni. Idealnym rozwiązaniem jest działka z wszystkimi mediami gotowymi do przyłączenia pod instalację, ale to też wiąże się z wysoką ceną. Im lepsza działka, tym może być niebezpieczna lub kompletnym odludziemZwizytuj działkę osobiście. Sprawdź, czy nie jest oddalona od innych zabudowań, czy masz dostęp do dróg publicznych. Czasem okazuje się, że cena promocyjna związana jest z koniecznością dojazdu do pracy czy sklepu nawet po kilkanaście lub kilkadziesiąt km. Cóż z tego, że działka jest tania, skoro wypad do sklepu czy transport dzieci do szkoły, to małe podróże. Policz koszty paliwa i eksploatacji auta w ciągu najbliższych tym może być to niebezpieczna okolica, osiedle z nieciekawą reputacją, co ogranicza Twoje możliwości wyjścia po zmroku. Dotyczy to nie tylko potencjalnych złodziei czy bandytów, ale także zwierząt leśnych przychodzących na prawny działkiWażne jest, abyś na pewno wiedział, co kupujesz. W ewidencji gruntów i budynków uzyskasz wszelkie wypisy i wyrysy. Określają one powierzchnię Twojej działki, stan gruntu, dane właściciela czy numer księgi wieczystej. Przekonasz się też, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką. Uzyskasz informacje o stanie właścicielskim, czy potencjalny sprzedawca jest jedynym właścicielem. Dowiesz się, czy przez Twoją działkę nie ma ustanowionego dojazdu do innej wskaże Ci również, czy grunt jest przeznaczony pod budownictwo jednorodzinne. Nie sugeruj się tytułem ogłoszenia typu „działka budowlana”, bo może to dotyczyć wyłącznie budownictwa przemysłowego. Dzięki miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego – dostępny w urzędzie gminy, sprawdź, jaki dom możesz postawić (wysokość, szerokość, długość, kształt). Jeśli dany rejon nie ma planu miejscowego złóż wniosek o warunki chcesz zakupić działkę, zaproponuj umowę przedwstępną w celu jej rezerwacji. Następnie sprawdź jej stan, a po dokładnej weryfikacji dopiero spisz umowę w formie aktu notarialnego.
W myśl zaktualizowanych 28 czerwca 2015 roku przepisów budowa garażu jest możliwa bez pozwolenia na budowę, o które wcześniej trzeba było starać się miesiącami. Obecnie wystarczy zgłoszenie, o ile spełni się określone warunki. Po pierwsze, powierzchnia zabudowy garażu nie może przekroczyć 35 m2.
Krok nr 2: wybór nieruchomości. Dopiero po oszacowaniu zdolności osoba, chcąca nabyć mieszkanie na kredyt, powinna sprawdzać oferty deweloperów, uzależniając spektrum propozycji od wyliczeń banku. Dzięki temu unikniemy sytuacji, w której interesujące nas nieruchomości okażą się poza zasięgiem finansowym.
Jeśli odpowiedź na te pytania brzmi twierdząco, to nasz przewodnik krok po kroku stworzony został z myślą właśnie o osobach takich jak Ty! W artykule tym postaramy się wyjaśnić wszelkie wątpliwości oraz zaprezentować konkretne kroki, które będą sprzyjać prawidłowemu wypełnieniu wniosku o wydanie zaświadczenia z tytułu
SLvuNS.
  • 8ipqshaa4d.pages.dev/4
  • 8ipqshaa4d.pages.dev/4

    • kupno garażu krok po kroku